在我投入的40年中，我学到了很多教训。

实际上，我从犯过的许多错误中学到的知识远比从做对的事情中学到的东西多(现在本身就有一个很有用的教训!)

但是，我希望我能早点学到4个关键课程。

首先，经济和我们的房地产市场是周期性变化的。

它们背后的主要原因是我们是人，并且倾向于分享他人的普遍乐观或悲观情绪。

人们常说房地产周期可持续7年，但一个周期与下一个周期之间没有固定的时间长度。它们受到无数的社会和经济因素的影响，然后，政府有时会通过改变经济政策或利率来延长(或缩短)周期。

我还发现投资市场经常“超调”。就是说，它们的动作超出了基本影响似乎所需要的变化，无论是在向上还是向下。

市场通常对周期的阶段是错误的。

“人群心理”通常会影响人们的投资决策。

当所有的厄运和忧郁情绪都在周期的底部附近出现时，在周期的高峰期附近，投资者往往最乐观，而此时他们应该最谨慎，而他们则最悲观。最小的缺点。

市场情绪是房地产周期的主要驱动力，也是我们的市场反应过度，繁荣时期过度冲高，衰退期间过于低迷的原因之一。

请记住，每一次房地产繁荣都使我们为下一次低迷做好准备，就像每一次低迷都为下一次上扬奠定了基础。

没有一个房地产市场

尽管许多人对“房地产市场”一概而论，但澳大利亚各地有许多子市场。

每个州处于其财产周期的不同阶段，每个州内的市场都按地理位置，价格点和财产类型进行细分。

例如，高端市场的表现将不同于新的购房者市场，投资者群体或中位数价格的既有房地产部门。

尽管澳大利亚随时都有成千上万的待售物业，但大多数都不是我所谓的“投资级”物业。

我们需要考虑X因子

当我提到“ X因素”时，大多数人都会想到电视上的才艺节目。但是，在经济预测不太那么闪亮的世界中也谈到了“ X因子”。当无法预料的事件或情况将他们所有精心制定的预测推翻时，经济学家将其称为“ X因子”(有时也称为黑天鹅事件)。

多年前，当杰出的经济学评论员Don Stammer博士曾经尝试在BRW杂志的1月版中对下一年进行预测时，我第一次遇到了“ X因子”一词。当然，根据定义，X因子是无法预料的，​​因此您无法真正预测它。

但这是他曾经玩过的小游戏，然后在12个月后回顾了他的预言。这是我很多年前也从事的游戏，多年来玩得很开心。当然，X因子可以是负的(2008年全球金融危机的后果)或正的(2010-12年中国驱动的资源繁荣)，它可以是本地的或来自国外的(2008年的美国次贷危机)。 )这些X因子会影响整个经济，这当然会影响我们的房地产市场，但是我们的房地产市场也有自己的特定X因子-无法预料的事件会影响最佳计划和预测。

教训是，从长远角度看待经济和我们的房地产市场很重要，但您还需要通过仅持有在多个房地产市场上分散的一流资产并保持耐心来考虑不确定性和意外情况。2015年的X个因素之一是利率降至历史低位。不久之前，经济学家们就期望利率会上升。

试图预测X因子是徒劳的：如果可以预测的话，它不是X因子，但让我们看一下Stammer博士(他现在为《澳大利亚人》撰稿)中过去的主要X因子清单。