昨天在第一部分中，我概述了我们的全国房地产市场以及我们两个最大的首都城市中发生的情况的详细信息。

现在让我们继续围绕澳大利亚房地产市场进行鞭打。

布里斯班

房屋中位价：495,200澳元; 最近12个月增长4.9%。

平均单价：$ 398,00; 最近12个月增加0.5%。

空缺率：2.5%^

在过去10年中，布里斯班的表现不及首府城市的综合平均水平。许多人认为布里斯班是去年的房地产市场。

虽然它聚集了势头，市场交易量增加了，但它去年的表现仍不及墨尔本和悉尼，但今年的增长可能与两大首都相似。

布里斯班的Metropole房地产策略师总监Shannon Davis评论：

“在过去的几年中，布里斯班的房地产市场一直稳定，但表现并不出色。较低的澳元和改善的旅游业前景为酒店和旅游业创造了就业机会，这反过来又将导致州际移民的增加。”

“在过去的六个月中，房地产投资者的活动再次兴起，对布里斯班内环和中环郊区的中等价格区间的兴趣尤其浓厚。”

“墨尔本和悉尼的投资者开始考虑布里斯班，那里的房价上涨落后于南部各州。房地产价格比悉尼便宜约50%，租金收益更高，布里斯班的房地产仍有很大上涨空间。

显然，布里斯班并不是某些预测的热点，这意味着正确的属性选择至关重要。我尤其要警惕市中心和CBD公寓附近的供应过剩的隐患。但是，城市附近的房屋将提供最佳的收益和强劲的增长潜力。” 戴维斯说。

Perth

房屋中位价：$ 510,000; 最近12个月下降-2.0%。

平均单价：$ 420,000; 最近12个月下降-1.9%。

空缺率3.9%^

在长期的强劲资本增长之后，珀斯住房市场出现了显着的放缓，是过去12个月中表现最差的首都城市市场，而且随着人口下降，失业率上升，交易数量下降，下降，这种情况可能会持续下去。珀斯公寓市场置信中心的供过于求风险。

实际(经通胀因素调整后)房地产价格比之前的最高水平(2010年6月)低3.9%。

珀斯的空置率也是所有首府城市中最高的。

我的期望是，珀斯房地产市场在2016年将进一步下跌，但可能在今年晚些时候触底。

在我看来，现在考虑在珀斯房地产市场进行反周期投资还为时过早。

阿德莱德

房价中位数：$ 443,500; 最近12个月增长3.3%。

平均单价：$ 340,000; 最近12个月增加2%。

空缺率：1.9%^

不论整体经济如何发展，阿德莱德的住房市场都以稳定稳定的方式表现。

尽管阿德莱德在过去12个月中是有一段时间以来最好的一年，但房地产需求依然疲弱，其活动更多地是由必需品推动，而不是渴望升级或投资，但实际(经通货膨胀调整后)房地产价格比之前的峰值(2010年6月)低4.4%。 )

阿德莱德市场不受APRA相关的贷款打击的影响，因为它支持的自住业主比例高于投资者，但由于正在进行的建设，存在供过于求的潜力。

Darwin

房价中位数：$ 540,000; 最近12个月下降-1.5%。

平均单价：$ 465,000; 最近12个月下降-2.9%。

空缺率3.6%^

几年前，在稳固的投资者情绪的推动下，达尔文房地产市场表现强劲，但他们与北领地的恋情早已结束。

价格仍在下跌，但速度较慢，而且今年大部分时间都可能继续下跌。我一直都发现，投资者驱动的市场比我们的大首都城市更动荡，这就是为什么我避免使用它们。

实际(经通胀调整后)房地产价格比之前的最高水平(2011年3月)低11%。

霍巴特(Hobart)

房价中值：$ 361,000; 最近12个月增长4%。

平均单价：$ 261,200; 最近12个月增长13.3%。

空缺率：0.9%^

霍巴特是上个季度表现最佳的首府城市(+ 6.5%)，但它实际上只是在追赶，因为实际(经通胀因素调整后)房地产价格比之前的峰值(2010年6月)低7.5%。

没有重大的经济变化来增加就业和情绪，几乎没有什么迹象可以表明长期情况会发生变化。然而，从短期来看，由于霍巴特的空置率非常低，租金可能会上涨。

堪培拉

平均房价：$ 597,500; 最近12个月增长1.9%。

平均单价：$ 415,000; –最近12个月下降0.9%。

空缺率：1.3%

由于即将举行的大选带来的政治不确定性影响了其住房市场，堪培拉市场在2016年可能会遇到困难。

堪培拉市中心公寓市场仍然供过于求，这导致整体单价疲软。

实际(经通胀因素调整后)的房地产价格仅比堪培拉以前的峰值(2010年12月)高3.5%。

底线是……您不能只购买任何财产。

财产价值每7至10年翻一番是一个神话。

尽管他们说“涨潮使所有船只升起”，但显然有些房地产市场和某些房地产在过去几年中增长最小，而另一些则经历了巨大的增长。

虽然整个房地产市场都很舒适，但有点像我将左手放在一桶冷水中，右手放在一桶热水中，说总体上我感觉很舒适。房地产市场的某些细分市场很热，而另一些则很冷，这些市场的碎片化不太可能在明年左右发生变化。

这意味着购房者和投资者将必须进行认真的尽职调查，并确保他们购买正确类型的房地产……

一个具有一定程度的稀缺性，这意味着房主(以不断提高其价值)和租户(以帮助补贴您的抵押贷款)的需求将持续强劲;在正确的位置(超过长期平均水平的位置)，正确的房地产周期和正确的价格。

然后将其作为一项长期投资并获得回报。

作者：Michael Yardney是Metropole Property Strategists的董事 ，该公司通过独立，公正的房地产咨询和倡导为客户创造财富。他是畅销书作家，澳大利亚通过财产创造财富的领先专家之一，并撰写了 Property Update 博客。