崛起中的浙系房企（四）：创新浙企

回顾过去20年房地产的高速发展，每个周期都会有明星企业和黑马企业脱颖而出。我们发现创新带来快速增长。支持他们在某个时间点快速增加规模，弯道超车，这些都是模式创新上的显著，迎合了当下的趋势。

我们认为，房地产已经或正在经历三种创新模式：

当房价有挖掘空间的时候，筛选优质客户，挖掘最大溢价是一种创新。

当房价稳定，土地端有挖掘空间时，收购低价土地就是一种创新。

当行业趋于稳定，市场化程度越来越高时，获得长期稳定的资金是一种创新。

01

获取优质客户群的创新

2000年前后，一批来自香港和东南亚的开发商赢得了更大的市场，如新鸿基、九龙仓和长江实业。与内地单一的“筒子楼”不同，它们带来了与国外相似的建筑风格、立面和仪式感，获得了一批具有海外背景、崇尚海外生活方式的优质客户。

2005-2010年间，星河湾、仁恒等开发商一举成名。他们提供豪华的装修、精致的细节、豪华的会所和圈子的营造，满足了日益崛起的富裕阶层对豪华生活空间的需求和遐想。

万科、金地等企业近十年来持续发展，客户多为中青年白领，在社区实用设施、物业服务、集约房型、赠送空间、精致装修等方面，满足了他们对第一位、改善再修饰的需求。这类客户群非常庞大，基于此的企业获得了很大的增长空间，比如万科长期保持行业第一的地位。

在这个周期里，三四线城市改善的时代也来了。涌现了一批像中梁、祥生这样的企业。凭借在二线城市成熟的产品能力、品牌建设和营销能力，迅速切入三四线市场，俘获了一批改良客户，获得快速增长。

因此，筛选核心客户，围绕核心客户打造产品实力、品牌实力和综合运营能力，从而获得溢价，构成了行业的第一轮创新动力。这种创新挖掘了溢价，贡献了利润，增加了规模。

02

获取低成本土地的创新

2010年之后，行业的一匹大黑马就是华夏幸福。通过为地方政府提供整体开发、招商引资、一流发展新产业区的模式，可以提前锁定大量土地，持续开发出让，获得巨大的土地红利和规模增长。

华夏幸福量表的发展路径

同时，通过为地方政府提供超高层建筑和高铁新区开发，绿地既满足了政府的需求，又以低价锁定了大量土地，从而获得稳定的流量和持续的利润，一度成长为行业第二名。

比如曾经的万达三代综合体，万达旅游城，现在的恒大儿童世界，恒大旅游城.

  03

  获取稳定资金的创新

  下一阶段这个行业的创新一定会在如何获取稳定资金方面。原因在于行业大的背景发生了变化：

  一方面，降低企业端负债、控制行业风险已经成为国家政策导向。企业想获得更大发展，单纯依靠多轮加杠杆获得发展资金不仅不可能，而且风险越来越大。这对企业获取资金的能力提出更高的要求。

  另一方面，企业要做大规模，必须获取足够的货值，要么多拿地，要么拿好地。不论什么方式，都需要稳定、低成本、及时的资金支持。

  第三，不得不面对的现实是，一线城市房地产受到较大抑制，二线城市土地价格高企，而三四线及以下的城市，现在及未来一段时间将是很多企业布局的重点（目前，三四线成交量占全国的比例已经达到70%，投资额也接近70%）。但是这些城市很多都无法获取银行的信贷支持。因此要在这些城市获得发展，就必须有与之相匹配的融资工具。

  因此运用多元化的金融工具，获取能对冲金融紧缩时期的稳定的资本金，是新时期企业要解决的问题。

  浙系房企在平台化、金融化上的做法，是获取稳定资金的一个创新。

  关于浙系房企在金融上的创新做法、对行业的启示，本文留一个悬念——详细内容我们在《崛起中的浙系房企》一书中有深入剖析。

  此外……

  很多优秀企业，具备了品牌溢价、集中采购、成熟团队等优势，面对行情的波动，如何将这些优势最大化？如何在行业低潮时，仍然可以更大程度地发挥运营杠杆？浙系房企在轻资产模式上的实践，或许是一个方向。

  行业未来比拼的可能不是集团的作战能力，而是走一条强化区域的主体地位、进行区域深耕的道路。浙系房企在区域深耕上的创新和实践，能够带来一些启发。

  关于浙系房企在金融、布局模式、轻资产运营、多元化业务模式上的诸多创新实践，本书均一一论述。

  新周期 新思维 新战略

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