朱云来闭门演讲全文：高房价不是靠限制楼市能解决的

新朗财经新闻

朱日前在闭门讲话中表示，从GDP增速来看，改革开放40年来，我国名义GDP每年以15%的平均速度增长，而实际GDP平均增速为9.5%，接近10%，是世界上增速最高的国家。与西方最发达国家相比，20世纪60年代GDP最高增速保持在6%至7%左右，此后一直在下降，目前正常增速在2%至3%左右。

然而，他强调，尽管国内生产总值保持高增长率，但中国的总债务以两倍于国内生产总值的增长率增长。“这是什么意思？房子越来越多，工厂越来越多，设施越来越多，可能会导致过剩。因此，必须“三减一”，降低产能、库存、杠杆和成本。

根据朱的研究，如果把中国所有的活动单位都看作“中国集团公司”，进行合并报表，会发现近年来中国经济利润率和收益率都比较低，收益率和周转率持续下降，杠杆率持续上升，净资产收益率持续下降。

他说，消费占GDP的一半，剩下的一半主要是投资。“有未来前景的可以投资，没那么好的前景，也别着急投资。所以我们也有足够的空间进行调整。否则，为了追求更高的GDP增速，我们只能加大投资，这可能会加剧前面提到的资产和债务的快速扩张。债务扩张也意味着经济风险程度大大增加，”建议。

在提到高房价时，他分析说，房地产价格不一定都是“炒”出来的。“M2保持增长，每月增长2万亿元。你会用这些钱买什么，股市和楼市？此前股市表现不错，但目前表现不佳，更多资金流向楼市。”

“高房价问题不能通过限制楼市来解决。高房价的背后是货币供应总量的快速增长。对于普通人来说，无非就是收入高在哪里，放在股市哪里。历史上几次大的下跌也引起了大家的担心，房子是有形的东西，价格还在上涨，所以投资房地产成了一个不错的选择，”朱说。

他建议，要想调整经济结构，最重要的是控制贷款规模。

以下为演讲摘编：

朱：今天的主题是3336万-3万。我想对40年的发展历程做一个宏观的展示，同时与财富管理、城市焦虑、科技创新、世界市场等大众关注的话题分享我的一些看法。

拉动中国经济的“四驾马车”

这张图反映了过去40年经济发展的总体情况。左纵轴代表经济国内生产总值的总值。从图中可以看出，中国经济经历了一个快速增长的过程。同时，我们可以从图中看到经济结构的变化，包括投资、消费、政府支出和净出口的“四驾马车”数据。过去，我们一直在说“三驾马车”，称之为消费和政府支出消费。但是，从市场经济学的角度来看，政府支出是由立法决定的，与市场没有直接关系，不会随着经济变化而变化。因此，我们从四个部分来看经济结构的变化更有意义。

从这张图可以看出，在过去40年的发展初期，消费占产值的比重相对较高，最高时达到55%左右。2004年以来，投资增加，消费减少，投资成为主要经济驱动因素。近年来，投资比重有所下降，但仍高于消费。出口先增加后减少，回到原点。

从GDP增速来看，过去40年名义GDP年均增长15%，而实际GDP平均增速为9.5%，接近10%，也是全球最高增速。与西方最发达国家相比，20世纪60年代GDP最高增速保持在6%至7%左右，此后一直在下降，目前正常增速在2%至3%左右。

经济高速增长背后伴随着债务的快速扩张

我们在看G

增速的时候，可能忽略掉了总资产增长速度，我们的资产以近20%的速度持续增长。1978年至2018年，资产（原值）平均增速为16.6%。1992年开始，资产呈现快速增长趋势，资产几乎是产出增速的两倍。此外，我们的债务在这个过程中也是以两倍于GDP的增速扩张。

  这意味着什么？房子越来越多，厂房越来越多，设施越来越多，可能导致过剩了，所以要“三去一降”，去产能、去库存、去杠杆、降成本。

  刚才几位嘉宾都谈到了房地产市场和杠杆率为何会快速增长。为了追求高速度，我们大量投资，甚至不惜通过负债或者加杠杆的方式来刺激投资，投资一部分落到了房地产市场，建设了大量房子。我们到底发了多少钱，可以从M2窥见一斑。M2是指广义货币，表示货币供应总量，即可以用于支付货币的总量。刚盛司长提到，目前广义货币已经达到了180多万亿，今年又增加了十多万亿。

  盛松成：今年增加了19万亿。不过，今年M2增速已经达到了20年来的最低增速。M2最高的时候是2009年11月达到29.7%， 因为当时出台了四万亿刺激计划。2017年，M2同比增速降到了8.1%，今年6月份增速为8%，现在在8.3%至8.5%之间。

  朱云来：对。通过债务增速曲线也可以看出，增速确实在下降，但问题是这个量是积累量，基数已经非常高了。

  我们2017年80多万亿的GDP总额，年底债务存量差不多有600多万亿，和国际上其它国家相比，比例非常高。过去40年经济10%的平均增速的背后，资产以及债务以更高的速度快速增长。

  经济产值的一半用于投资

  下面这张图可以更清楚看到产出和资产的关系。大量资产、库存的堆积，导致经营越来越困难，因为可能产能已经过剩了，保持收益就更不易了。

  这张图反映了以上问题。图中有三条明显的线，绿线代表建成比，即总的建设规模与总产值的比值。1995年至2002年建成比在100%至110%之间，2003年至2016年间不断上升，2017年甚至达到了240%左右。在建工程通俗一点讲就是指盖的小区，建的高铁等。

  而建成比靠什么支撑？建贷比，即建设规模靠信贷支撑。这些年建贷比基本在100%以下。再看成产比，即资产与产值之比。2003年之后维持在50%左右，也就说经济产值的一半用于投资。这和第一张图反映的投资占GDP比值50%的数据相呼应。

  减少投资收缩贷款促进经济良性循环

  我做了一张中国的资产负债表。把中国所有活动单位看成“中国集团公司”，把它合并报表，最后它的报表应该是什么样？近年来，中国经济利润率、回报率水平较低，收益率、周转率持续下降，杠杆率持续上升，股本回报率不断下降。这让我们想起了经济“L”型，2012年末，我们提出经济增速换档，2015年开始进入L型状态，这从图表中也有所反映。面对这样的情况，怎么办？进一步改革。如果我们把消费占比看成是一个总消耗、看成是我们生活必需的衣食住行以及基本的公共服务，他们占了GDP的比重是多少？占了差不多GDP的一半。

  反过来说，是不是意味着有了这一半，就能保证大家生活状况不比以前更差或者持平？剩下的50%都是投资，有未来前景的可以投资，没有那么好的前景，也不必着急去投资。这样我们也有一个足够的空间来做调整。否则，如果为了追求更高的GDP增速，我们只能加大投资，投资可能又加剧了前面讲的资产快速扩张，债务快速扩张。债务扩张也意味着经济的风险程度大大提升。

  从数据来看，1978年至2017年，投资占比产值总体趋高，消费占比产值总体下降，消产比由1981年的53%降至2010年的36%，再缓升至2017年的39%。2017年投资占比值46%，在保障基础生活需求的前提下，还有足够的空间降低投资，实现经济调整。

  传统增长模式通常以项目驱动：“项目-贷款-投资-增长”，这种方式常常导致“过剩-低效-疲软-刺激”，要在上述改革调整可以承受的空间之内做“减法”，减少投资，收缩贷款，降低风险，使得市场效率提升，促使经济进入良性循环。

  可考虑核减一些效益不好的投资

  怎么才能调整？如果说我们把所有在建的项目按照收益程度排个序，根据“绩效排序，末端核减”的原则，排到最后的那些可能是亏损或者回报低的项目。如果我把它酌情地去掉，核减一些，这样核减以后我们既可以降低总的贷款规模，因为贷款是创造货币的过程，每贷一笔新款就新增加一笔货币，反过来每收回一笔贷款货币就减了一笔货币。

  虽然在核减项目时这个厂还在生产，但是实际它是亏损的，虽然它也带来GDP，但这个数据可能没有那么重要。如果长期带来潜在亏损，还会把社会的平均值拉下来，可能导致GDP有一定的下行。

  核减了以后，剩下的企业平均收益、平均效率都比原来没有核减之前的效率要高，因此它的收益是会提升的，债务冲销、损益清算，则中国经济将可以轻装上阵，整体效率“自动”提升，实现“L型”到“V型”的转换，重回高效增长态势。

  这就是我一个浅显的考虑，当然我也做了一些实测。比如股市，因为股票有公开的报告制度，这里不作讨论了。

  如果有一个改革的空间以及改革的具体方法，改革的效果可以有一定预期的。它的好处是可以根据实际情况做一个调整，有条件时多切掉一点，没有条件先暂时放一放，但是这个总体思路不变，这样有助于提升整体经济效率，最终走出一个更市场化为依据的高质量的经济增长的状态。

  注意隐形金融风险

  我们刚前面讲了过去四十年中国取得了非常可观的高速增长，但隐含的问题是资产迅速增加、债务迅速增加，这从金融市场的概括可以看出债务增加情况。图中的竖柱代表总体债务情况，目前已经达到了600多万亿，曲线是根据现有资料做的推算。

  1952年至2017年，全国金融产品669万亿元，其中银行类产品399万亿，证券类87万亿，保险类15万亿，基金类11万亿，其它类88万亿。此外，还有68万亿的隐形金融产品。1992年至2017年，传统的银行类产品在金融产品中的比例逐年下降，从77%降至60%，而非传统产品增速较快，17年证券、保险和基金合计占17%，其它类和隐性产品合计占23%。

  举一个例子，一个人平均每月收入3万，衣食住行生活花费2万，剩下1万存入银行，这些结余的存款变成了个人财富的标志，人民储蓄率不断提升，象征着国家经济不断发展。

  另一方面，银行用这笔钱做什么？它可以进行放贷，产生新的贷款。尤其在市场经济以后，银行活动力度比原来大多了，做了各种的贷款。从图中可以看出，1992年以来，大量的贷款出现了，到现在在建规模变成产值的两倍了。这个贷款的过程创造了货币，所以，货币好像脱离了经济本身，自己多涨出一倍。这么大的资产，银行到目前为止仍然占很大的部分，证券、保险尽管发展很快，但相对占比还是很小。

  这张图上还有一个值得注意的，“其它”类数据。“其它”到底是什么？我把资金流量表的实物部分和金融部分对平，反算出来了一个隐含的金融，这个隐形金融现在也到了几十万亿的水平。隐形金融从2009年以后占比迅速提升，它可能包含了很多比较风险高的资产。如何处理这部分内容，这个挑战也是很大的。

  高房价背后是货币供应总量快速增长现象

  刚才嘉宾一直讨论“房住不炒”的问题，我觉得陈教授讲得很有道理，房地产价格不一定全是炒出来的。M2不断增加，每个月增加两万亿，你会用这笔钱买什么，股市和楼市？此前股市表现还比较好，但目前表现不佳，钱就更多流向了楼市。

  房价高问题不是靠限制楼市就能解决的，高房价背后是货币供应总量快速增长现象。拿普通人来说，无非是哪儿收益高放哪儿，放股市上，历史的几次大跌也让大家产生了担忧，而房子是看得着摸得着的东西，而且价格目前还在涨，所以，投资房地产才成了一个好的选择。

  如果我们想要调整经济结构，最重要的是控制好贷款规模。货币贷款投资是一个比较长期的过程，周期可能是五年甚至十年。刚开始的时候，企业可能感觉不到压力，不断加大投资，但如果投了三五年后发现仍然不赚钱，甚至还本付息都困难了，那时再调整难度会加大。

  城市发展，中间是我们的地图，著名的三大河流以各个省会城市。在这样一个区域里，分布着很多这样的城市，以地级市和县级市为主的，大概有600多个。这是1500多个县城，根据这些县城的平均城镇状况，可以把所有的面积都算出来，按照这个具体的统计中国是965万平方公里，其中真正住人的地方也就是这26万平方公里，而这26万里有一半是村庄，按行政村有50多万个，按自然村有250多万个。

  我们讲城市化，实际上用的都是城镇化，镇离城市的水平还是有一定距离的，除了江浙一带沿海，其他地方的镇基本上就是个镇，还没有到县城的水平，更不用说县级市或者地级市了。这么大一块土地，我们城镇人民活动的范围其实也就是12.2万平方公里，占我们总国土面积1.3%。这里面如果你可以再去算一算，历史上累计这些年我们固定资产投了多少？平均每平米投了多少？

  城镇累计建造的房子面积如果全都铺到地上，也只占了这个城区的29%，更何况我们所谓的容积率，我们盖一个高楼，占了一块3000平米的地方，但是盖了10层、20层，每层都是3000平米，这样总的占地面积更小。也就是说其实你12万平方公里的里面仍然是很宽松的，如果我们没有这样一个空间概念的理解和想象，可能我们谈论城市发展的问题就太抽象了。

  现在，城市有个最重要的问题被我们忽略了，是什么呢？城市是有生命的，首先需要有合理的规划，系统的基础设施等等，也许我们现在都在做，但成本计算也很重要。特别是当需要更高的GDP时，就会在基建上投资很多钱，这其实增加了城市的成本，一个基本的经济学概念是，你要能够从这些基建项目中回收成本，它带来的效益要比你投入的多，你需要有一个有效的成本控制，系统的成本计算。

  另外，人生活在城市里，最核心的是这个城市的经济结构是什么，人靠什么生活？工作收入如何？生活成本如何？如果开销大过于收入太多，想在这个城市生活也生活不下去，所以城市问题也是经济问题，从一开始就要有一个宏观控制。如果再加上遍地开花，每个城市都复制一样的东西，你可能真的招不来人，因为每个产业的发展有一定的必要依托的因素，这些依托因素需要你能够至少把它大致串联起来，它才会有一个希望，这是关于城市问题。

  我们再来看看财富管理，正如刚才谈的中国资产负债表的例子，“中国集团有限公司”有900万亿的资产扣除折旧，600万亿的负债，还有300万亿的权益，这些权益怎么分配呢？总共264万亿的财富积累，包括国有实业、非公实业、金融国有、金融非公、政府以及住户几部分内容。在统计上，一些小微企业规模由于过小，所以归到了住户数据里。

  中国经济要迈向高质量发展，我们希望经济有更好的增长，需要思考如何经营好这264万亿资产，让它的效益最大化。投资管理越来越好，经济发展也会越来越好，追求的生活质量甚至财富自由程度也会越来越高。

  未来机会在科技创新

  面向未来，需要科技创新是毫无疑问的。在经济大规模增长的同时，我们的技术含量还有待提高，很多技术我们做出了最终产品，但是过程中大量使用进口原件，包括材料、设备、部件等。不过应该说这仍然是一个进步，改革之初，我们连这些都做不了，如今我们通过多年的努力做到了。往长远看，这应该是第一步，积极往下推进还有第二步，也就是什么时候可以真正做到自主研发。这其实跟做装修一样，你说装修是我自己设计的，其实也是在设计师的帮助之下，施工也是请别人做的，这样你不能说你自己真正有家装的技术水平。

  所谓中等收入陷阱，其实不是一个看不见的玻璃顶，而是你有多大能力去做增加值高的产品，增加值高意味着收入高，这就是高收入。如果这个产品技术含量很低，就不可能是高增加值，因此不可能是高收入，这个道理还是比较简单的。

  我们看看图的比较就会知道，要想发展技术，就要有知识产权，没有产权，这个是很难做到的。但是知识产权不等于你发很多专利，有时候专利发太多了反而起到负作用，尤其是发很低水平的专利。所以必须是货真价实的专利，真正有技术含量的专利。我提到技术审计，我们现在自己有制造汽车的能力和制造飞机的能力了，但有多少是你自己制造的？我们做一个技术审计，哪些关键技术你掌握了，哪些暂时没掌握，这是我们未来要争取能够做好更好的方向。

  除了专利标准，科技还要有这么几个要素才能够系统的推进成长。当年中国组织“两弹一星”，这类的科技发展就是抓住了人才，系统的推进，实际上证明我们中国人还是能够做得到的。具有自主研发、自己制造能力的科学技术才是真正的世界级竞争力。只有高级科学技术才能大幅提高人均产值，跨越“中等收入陷阱”。

  我做了一个地产投资和科研经费的比较。中国在科研和外投上的投入远小于在地产上的投入。2003年至2017年，中国累计地产投资111万亿元，同期累计科研经费投入12万亿，仅为地产投资的12%，同期累计对外投资7万亿，仅为地产投资的7%。这是我们需要思考的内容。地产投资迅猛增长，科技投资的力度却不大。

  人口增长处在接近顶点的演变过程中

  再谈下人口问题。这条曲线反映了人口的变化，从图中可以看出，当前人口在上升阶段，处在接近顶点的演变过程中，顶点据测算不会达到15亿，之后面临下降。中国2000年实际人口12亿，根据《中国人身保险业经验生命表》模型预测，中国人口将于2024年后出现拐点。由于2015年末“全面二孩”政策放开以来生育率未明显上涨，两种情境中均未对政策导致的生育率增长做过高假设，考虑二孩政策影响，人口负增长拐点有所推迟，但总体影响不大。

  同时，这个数字对于房地产市场也是一个借鉴。房子已经很多了，人口反而越来越少了。当然，如果是改善型或者需要特殊型房地产可能还是有需求的。但是，我们现在城镇居民的住房已经达到了三百亿平米，这个数量是巨大的。并不是我们讨论的每年10个亿的销售，7个亿的库存问题，而是整个300亿存量的问题。任何东西有价值需要两个因素，第一有人需要它，第二有钱买得起。

  从图中来看，全世界的人口，除了非洲人口还在迅速增长，其他几大洲人口和中国一样都在下降，这实际上是逐渐进入老龄化的表现之一，当然这可能也是社会进步到一定程度的必然结果，但它带来的可能影响值得注意。从长期来看，中国应积极推进其在更大程度上参与世界经济活动，特别是非洲未来的发展。

  全球化有利于世界经济

  再看当前的国际格局，图中黄色部分是60多个一带一路国家，蓝色部分主要是经合组织，红色部分是西方经济合作组织里边的成员，也交错了我们一带一路的成员。绿色的几部分加起来大概是20国集团的概念，但是有两个比较大的部分是巴西、阿根廷例外。我们现在需要考虑的是，施展的空间是要放弃其他蓝色部分的市场，还是希望通过谈判协商来解决这个问题。

  我做了一个简单的测算，假如一带一路沿线国家按照10%的节俭原则进行调整，结果是怎样的。比如要建一个新的电场，我们消费牺牲一点，节省10%，这样就可以把这部分钱用于投资电场，这个电场投资了以后，给我们的生活带来更多的便利，给我们的工业发展建立更好的基础。宏观经济主要是消、投、开、出几个方面以及进口替代，节省政府开支，替换更有效的投资，这样算下来大概节省1.5亿美元，按照7的汇率测算大概为10万亿人民币，这值得去思考和开拓。中国现在是83万亿的GDP，10万亿意味着比经济7%的增速还要高很多，相当于有10%增速的潜力。

  有些国家已经在做这样的事情，比如非洲，要开拓这个市场，我们还是有优势的，因为我们在做系统的工程，做基础设施的建设，比其他先进国家有相对的优势。这可能需要长期系统的开拓，因为这些一带一路国家加起来，相当于中国人口的2倍，相当于我们的GDP的1倍。对于中国的企业来讲，这是一个潜在的可以开发的市场。

  再看世界发展。图中，我选取的节点为1945年，主要因为二次世界大战以后是人类最长时间和平也是最高速增长的时间段。世界和平能持续多久现在还不敢说，但是可以看出，从1985年第一次提出来全球化的概念到1995年WTO，到后来过了金融危机，世界经济仍然是有很系统高速发展。人口发展一直比较平和，差不多全世界每年平均1%的增长率，经济、贸易甚至对外投资都呈迅速增长趋势，这张图也反映了世界人均产值都在迅速提升，所以全球化是对经济有好处的。

  但是现在为什么这么多人反对，比如美国？因为分配问题。全球化带来的好处可能被商家赚走了，老百姓可能还因此丢了工作。

  我们生逢其时见证了经济发展最快的20年

  最后，从更长远来看，从公元元年到现在，世界号称有两千年的历史，但真正迅速的发展是1800年以后，也就是工业革命以后。农业文明持续了将近一万年，但是它的平均增长只有0.5%，农业文明主要是土地、耕地，也就是锄头、耕犁，中国那时候是名副其实的世界第一大国，那时候印度的GDP和产能有时候比中国还会高一点，但是没有像中国这么连续发展，中国从秦始皇开始都是中央的统一的大国，而印度历史上有很多分裂的时期。

  我们很成功，但是1840年进入了工业时代，因为有了新的产品和技术，中国就不堪一击了。直到近代，系统的教育、工业化、改革开放使得我们也加入了世界的大潮。但是从技术角度来讲我们现在是不是也面临新的挑战？城市是怎么发展起来的，其实是为了适应工业发展的需要，过去农村、村庄是适合农业生产的方式，但未来的生产方式是什么？可能是数字，其实数字化不仅包含了信息还包括程序，程序是什么？程序往高说是人工智能，所有的算法也都包含在数字里头。我们这个社会能够离开这些数字以及跟数字相关的电脑设备、网络设备吗？我想大概是不能了。

  回顾整个人类文明的长河，一万年的农业文明，两千年有记录的历史，发现其实最后这20年是我们发展最快的时期。原来觉得历史很遥远，现在发现我们生逢其时，我们生逢中国历史上变化最快的20年。未来该怎么走？虽然我们已经取得了很大的成绩，但我们还面临很多潜在问题，包括债务、隐性金融风险、高房价以及投资错配问题。我们要不断去探索创新，才能够系统地提升人类的文明，改善大家的生活。

  中国有着无以比拟的人力资源、经济规模、产业布局和科技潜力等方面的比较优势，转型升级的中国可以为世界经济发展、国际事务平衡和世界和平维护做出重要贡献。