丁祖昱：近期房地产必须关注的15点变化

中房网讯（记者 曲涛）2018年11月20日，由中国房地产业协会指导，金砖媒体、《中国房地产金融》杂志主办的金砖论坛年度峰会在上海举行。

近百名经济学家、房地产和金融业领袖围绕“全球房地产金融、全球资产配置、大规模健康养老产业投资”三大主题展开了为期两天的热烈讨论。在本次论坛上，易居企业集团CEO丁祖昱发表了题为《房地产业从高速增长到有质量增长》的主题演讲。

易居企业集团首席执行官丁祖昱

在丁祖昱看来，最近房地产市场的运行发生了明显的变化。从政策、企业、市场、土地、人口等方面，以及城市和区域的分化可以看出，9月以来房地产行业正式进入全面调整期。在这种情况下，丁祖昱认为高质量增长应该是未来的目标，并建议房企从高速增长转向高质量增长。对于大型企业来说，要保持地产主业，做优质地产。

企业变化：焦虑中前行

龙头房企开始放慢脚步，减少投资，加快卖房。对于房企来说，只要跟着龙头房企走就行了，并没有太多需要做太多判断的地方。万科、碧桂园、恒大卖房，你也卖。他们不投资你，也不投资你，但每个企业中长期都要根据自身特点制定自己的服务和未来发展方向。

政策变化：房地产税延期审议

上半年媒体报道房地产税正在加快立法进程，但转折点在9月，房地产税推迟审议。基本上，本轮房地产宏观调控政策的限制性政策应该在9月份就结束了。(中国网注：9月7日，全国人大常委会召开立法工作会议，部署实施十三届全国人大常委会立法计划。会后，全国人大常委会法制工作委员会副主任许安标在接受采访时透露，五年立法规划的重点领域包括：深化金融体制改革和防范金融风险，修改证券法、房地产税法等10部单行法。)

市场变化：去化率普遍下降

从市场变化来看，去污率呈明显下降趋势。无论是一线城市还是二三线城市，目前的去工业化态势都在下降。这种情况不仅在少数城市有，在我国很多城市也相当普遍，尤其是10月以后。

土地市场变化：量价齐跌流拍加大

土地市场变化较早。6月，土地拍卖开始出现，拍卖形势逐月愈发严峻。到10月份，土地拍卖156块，还在和很多地方的开发企业沟通的情况下。可以说，今年三季度甚至10月份，土地市场真的走到了低谷。当然，这也与9月份暂停征地投资有关。

上个月仍有156块土地被出售。今年上半年，我们只看到了6月份的流量关口，但今年三季度甚至10月份，土地市场确实走到了低谷。当然，这也与9月份暂停征地投资有关。

行业销售：增速放缓趋势明显

前十个月行业数据基本良好，但增速较10月有所回落。目前1-10月商品房销售面积同比增长2.2%，商品房销售同比增长10%以上。但增速放缓的趋势非常明显，11月可能会进一步加大。

对外，丁祖昱给出了自己的预测。他认为今年房地产销售面积约17亿平方米，与去年基本持平。

  房价变化：取决于市场和企业

  9月份开始半年来70城房价环比连续冲高后首次回落，一线涨幅连续4个月下滑至转负。10月份一线城市新房价格环比持平，二线城市房价保持上涨但涨幅收窄，三四线环比涨幅扩大0.2个百分点。要求房地产市场平稳，但事实上市场环境当中做不到价格的绝对稳定。最后卖什么价格一方面取决于市场，另一方面取决于企业。

  供应走势：环比“回调”，但同比保持了相应高度

  供应方面，最近几个月还保持相应的高度。CRIC系统监测的全国62个重点城市，继9月份供应大幅激增后10月份大幅回落30%，但同比还是上升的。最近一段时间，市场销售压力加大和供应跟不上也有一定关系。但是要提示大家的是，由于备案时间等因素，所以不能完全反映各个城市实际销售情况。在这种情况下，供应下降成交还在上升，其实市场和数据反映出来的是不一致的。

  库存：越来越接近真实

  成交萎靡、库存量上升是非常重要的信号，目前的库存越来越接近真实库存。如果持续上升5-6个月，将给市场带来很大的压力。

  二手房：成交量下滑

  目前的二手房成交数据已经回落到今年一季度末的水平。今年二季度二手房明显换量，7月份二手房成交下滑。如果分城市的话，大部分也是下滑，有的城市下滑速度快，但是已经接近这个城市的低位数。

  最近房企、中介机构在房价下滑的时候重新制定佣金标准。跌的时候佣金确实可以提高一点，因为最近的交易，特别是卖家希望把房子卖掉，他愿意多付一些佣金。在市场特别火爆的时候，恨不得不用付佣金，现在的市场还是难。

  房企业绩：比去年有很大提升

  房企业绩还可以，前三强都在5000亿到6000亿左右的水平。前24强1000亿的销售额，前41强都达到了500亿以上的水平，第100位也达到了150亿。应该说比去年有很大的提升，但最近几个月的提升还是乏力。前三强还有缓慢的增长，剩下的大多数阵营公司，销售都是下降的。

  从千亿企业来看，24家公司都获得千亿，和去年同期增长的比较，有些公司增长速度还是很快，但是前几强增长速度在放缓。龙头增速已经放缓，企业最近的应对很简单，就是减少投资。很多房企，今天不仅仅是减少，甚至是不投资。

  各能级市场格局：三四线销售占比上升至69%

  从城市的角度来看，各个城市的情况差别很大。现在三四线城市的销售面积占69%，最近这一两年面积占比越来越高。

  一线城市：行情各自独立，京、沪两城量跌价涨，广州量价齐跌、深圳量价齐跌。

  二线城市：规模相对稳定，商品住宅月度成交面积整体维持在3400万平方米左右

  三四线城市：2017年以来三四线城市销售占比快速上升，热点城市高度聚集于长三角和珠三角

  城市市场周期：下轮调整周期将拉长

  调整周期少要一年，更多的四、五线城市，三、四线城市，调整就像过去几年一样。从行业的情况来看，短中期还是可以保持在高位运行。从未来3年数据来看，基本上还可以保持。从目前来看，这个数字是不会减少的，甚至可能会加，毕竟现在还是希望通过投资拉动经济，棚改是非常重要的组成部分，但是比过去的数字要少。

  人口变化：不是特别乐观

  上次人口的中高峰是1987年，到2020年基本就结束了。上一个高点到下一个高点也有一个对应，从1987年之后到2020年，人口逐渐减少，所以在未来每一年，出生人口的压力是非常大。

  另外，从结婚登记数量及结婚率数据来看，也在减少。到去年就有1000万对多一点，而且我们把离婚再结婚的全算进去了，因为过去没有买房离婚这件事，现在有了，这块扣掉的话，结婚对数都不满1000万对。

  另外一组数字也是压力比较大，二孩的数字在去年超过了一孩，一孩越来越少。短期没有影响，长期会对房地产产生影响。长期的小孩少了，等到15-20年之后买房的人自然就少了。

  规模增速：未来将从高速转入平稳增长

  整个房企，龙头房企负的增长率今年突然出现下滑。过去一个是高速增长，大家都做到了。第二个是高杠杆，过去的金融环境还能够支持高杠杆。但今天的金融环境已经不支持房企高杠杆，在无法取得高杠杆的情况下，增速必然下滑。

  房企转型：要做有质量的房地产

  今年来看，整个房企的增长率，包括龙头房企，都突然出现了下滑。过去行业的高速增长有很大的高杠杆因素，但目前的金融环境已经不支持房企高杠杆，在无法取得高杠杆的情况下，增速必然下滑。因此，房企要转型，就必须升级为“有质量的扩张”。对于行业内地产开发业务已经一定规模的房企而言，转型不能直接转到其他行业当中，还是要维持地产主业，做有质量的房地产。此外，对大多数的房企来说，物业管理等轻资产领域还是要做的，中小型房企还可以从创新业务中寻找机会。